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  • 養老產業 房企“玻璃門”?

    作者: admin   来源:中国新闻网   阅读:951   时间:2015-02-06

    位於椿樹街道的56號院養老護理所,是中信國安投資在西城區建設的三個養老服務專案之一。

     

    在業內人士看來,居家養老服務條例提出了企業參與養老的大方向,但配套的落地細則仍有待明確

     

      1月29日,《北京市居家養老服務條例》由北京市第十四屆人民達標大會第三次會議通過,並將從今年5月1日起實施。北京市民政局副局長、新聞發言人李紅兵表示,作為全國首個地方性居家養老服務條例,北京市居家養老服務條例“首次明確了政府、企業、家庭、社會在養老上各自承擔的責任”。

     

      同時,政府應當引導、支持、鼓勵企業和社會組織參與居家養老服務的提法,也吸引了很多房地產企業的注意。

     

      養老產業本身就是許多房企已經開始關注的新領域。居家養老,讓不少房企看到了新的市場空間,不過也有許多制約因素需要突破。

     

      機會

     

      養老服務市場需求巨大

     

      在西城區椿樹街道,中信國安投資有限公司在這裏共建立了3個養老服務專案,其中19號院助老服務站和56號院養老護理所已經建成。2月4日,記者來到19號院助老服務站時,遇到多位老人前來參觀體驗。

     

      中信國安投資方面人士告訴記者,19號院、56號院的場所都由街道提供,養老服務主要也要輻射街道內的自理及半自理老人。服務站內還為老人提供休息室、娛樂室。

     

      2015年,中信國安投資有計畫在五環內鋪開更多的養老服務點。

     

      不止是市內成熟社區有養老服務需求,郊區也成為房企拓展養老服務的必爭之地

     

      2月3日,北京今年首宗配建養老設施用地、順義新城17街區一地塊受到首創、龍湖、金融街等8家企業爭搶,最終首創以5.98億元加上現場競報2.6萬平方米限價房的條件成功拿地。該地塊剩餘不到2.9萬平方米的純商品房部分,樓面價達到2萬元/平方米。這宗地塊內就包括3.46萬平方米的養老設施。

     

      此前如萬科在房山、中投發展在密雲、東方太陽城在順義等都開始涉足養老服務。

     

      萬科集團高級副總裁毛大慶認為,目前北京老齡人口呈現基數大、密度高、增長快三大特徵。2012年北京60歲以上老人為263萬人,到2020年預計超過400萬人。且在“421”的家庭模式下,老年人空巢化趨勢明顯,高齡老人、獨居老人、失能失智老人增加。這也就產生了巨大的養老服務尤其是養老地產的巨大需求。

     

      缺失

     

      “醫養結合”成破局關鍵

     

      按照北京市“9064”的養老服務模式,到2020年,90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養老,6%的老年人通過政府購買社區照顧服務養老,4%的老年人入住養老服務機構集中養老。

     

      在業內人士看來,居家養老服務和社區養老的界限並不是涇渭分明的,總體上都需要社區、社會化機構提供必要的養老服務。而對養老服務來說,首當其衝的就是醫療服務。無論是居家養老、社區養老還是機構養老,都需要“醫養結合”

      但在目前的條件下,醫療服務和養老服務的結合還遠遠不夠。毛大慶就認為,目前的醫療機構和養老機構互相獨立、自成系統,養老院不方便就醫,醫院裏又不能養老。在他看來,在朝陽區雙井,養老機構恭和苑託管社區醫院的做法值得借鑒。牌照由政府頒發、醫生公開招聘,既面向養老機構又對外開放。

     

      在一些業內人士看來,對於更零散的居家或者社區養老服務站點來說,醫護人員的靈活執業資格也是養老服務需要面對的一大問題,多點執業不妨有條件地放寬至養老機構。

     

      風險

     

      回報率低成房企隱憂

     

      無論是居家養老、社區養老,還是機構養老,引入社會化力量,企業就需要考慮投入與產出的關係。

     

      在順義新城17街區地塊成交前,一家中字型大小房企人士對記者表示,養老機構如何運營,企業盈利模式怎麼構建,是拿地必須考慮的問題。“我們看不清投資回報,就沒有報名拿地。”

     

      有房企人士也表示,對於新專案中的養老設施,運營回報率不是問題,但資產回報率就很低。這也成為目前房企探索養老業務的一大障礙。“這就是現在探索養老業務的以大房企居多的原因,回報率低,有的企業耗不起就不能踏足這個領域。”

     

      上述中字型大小房企人士也建議,為鼓勵更多企業參與養老服務,政府出讓配建養老設施土地,應該在出讓方式上讓利於企業,最終實現讓利於民。

     

      一家在北京郊區開展了養老服務的房企負責人對記者談到,企業通過招拍掛拿到土地,按照企業的邏輯來運作,高價土地最終將變成高價產品,無論是租是售,價格可能都不會低。企業定價如果得不到市場回應,一方面會造成直接的資源浪費,養老設施達不到養老的目的;另一方面也可能影響未來更多企業的參與熱情。

     

      此外,對於建設在成熟居民區特別是老城區的養老服務站來說,居民購買力不足也是企業必須面臨的問題。有關負責人建議,目前的養老服務站帶有企業和街道合作共建的性質,未來究竟是民辦非企業組織還是企業組織尚未定論。但綜合考慮,政府指導定價應兼顧企業收益和老齡人口實際支付能力。“定價不能脫離服務人口支付能力,也不能讓企業虧本,以免影響企業參與養老服務的積極性。”這其中可能存在的豁口,就需要政府來埋單。

     

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