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  • 賣公屋助安老 增基層上流

    作者: admin   来源:香港經濟日報   阅读:814   时间:2015-01-27

          特首梁振英於本月14日發表的施政報告,建議房委會利用正在興建的部分公屋項目,以先導計劃形式賣給「綠表」的公屋戶及已通過詳細審核並即將獲編配公屋的人士,並以低於傳統居屋的定價出售,希望這措施能夠理順房屋階梯。

     
          兩日後,運輸及房屋局局長張炳良公布推出「綠表置居先導計劃」以配合特首的提議,但計劃細則包括定價、申請資格、轉手限制等,仍等待政府和房委會作出詳細討論才做最終決定。

          解業權分散 勝租置計劃

          出售公屋並不是一個全新概念。早在1998年,房委會已推出租置計劃,讓公屋戶購買自己居住的公屋單位。無奈,這計劃卻為房委會帶來不少問題,例如在租置屋邨裏,業主與房委會租戶如何分擔管理、保養等開支。加上業權散亂,管理難以統一化,最終房委會在2006年決定終止已實行8年的租置計劃。

          租置計劃這個理念是良好的。然而,當時董建華政府並沒有考慮到在屋邨內總會有房委會租戶,基於個人或任何理由,選擇不參加這計劃。但現時政府提出的「綠表置居先導計劃」,卻能透過房委會賣新公屋給現有公屋戶,完全解決業權分散的問題。

          從房委會年報,筆者發現,至今以租置計劃購入公屋單位的數量已達到126,251個,佔總供應量162,628個的78%,這接近8成認購率確認公屋租戶對置業是有一定需求的。「綠表置居先導計劃」正好為公屋租戶和即將獲得編配公屋的人士提供一個達到置業目的機會,尤其是一些欠缺能力購買傳統居屋的綠表人士,他們可以透過這先導計劃買入「廉價房屋」。

          從經濟角度來分析,「綠表置居先導計劃」也有其好處。首先,現時房委會的營運公屋模式是租出單位給合資格人士。但根據房委會於年初公布的修訂預算案資料,租戶於本年度每月平均獲得補貼115元。但在最低工資、維修費和建築成本持續上升的影響下,房委會預測下年度的租戶補貼將急升至163元。

          房委補貼急升 售公屋紓財困

          另外,由於未來5年的公營房屋(公屋及居屋)數量達到94,100個單位,較以往幾年的平均數為高,估計房委會的現金和投資結餘將由去年4月的700億元下跌至2019年的240億元,顯示房委會的財政健康逐漸惡化。但長策會於上年底發表的報告指出,未來10年的公營房屋建造量是29萬個單位,即是有195,900個單位會在2019年至2024年期間完成,這段時間的興建數量是首5年的2.08倍。但近年建造和營運成本不斷上升,這將會導致房委會出現赤字。若這情況持續,房委會的財政是不可能維持的。因此,讓公屋租戶購買新公屋可以讓房委會回吐部分建築費,避免墮入財政黑洞。

          再者,「綠表置居先導計劃」也可以加強老年人的福利網

          從統計處的公開資料顯示,現在香港市民的年齡中位數是43歲,並預計在2041年,上升至50歲。香港作為一個非常成熟的經濟體,人口老化是不可避免的,但這卻為政府帶來巨大的老年福利問題。若要減低人口老化對公共財政造成的衝擊,政府將部分新公屋賣出是一個可行的方法;當購入公屋的公屋戶完成按揭供款後,這「廉價居屋」可以在戶主退休後發揮作用。因為戶主可以參加「安老按揭計劃」(俗稱「逆按揭」),即是利用自住物業作為抵押品向銀行申請逆按揭,並可以繼續居於該物業直至百年歸老。從安老角度來看,賣公屋給綠表人士是一件好事。

          第三,香港貧富懸殊的問題在眾多高收入經濟體當中是最為嚴重的。假若公屋租戶成為業主,對改善家庭的未來生活是有幫助的,原因是基層家庭最缺乏的是資本,一旦公屋戶成為業主,並善用物業作為資本,例如在買入新公屋一段時間後,將物業抵押獲取資金作為創業、投資或甚至支持子女到外國升學之用。這資本可為基層家庭創造向上流的機會,從而減低本地貧富懸殊的程度。

          利基層向上流 減低貧富懸殊

          自「綠表置居先導計劃」公布後,有政黨人士質疑這措施是為一小部分「綠表」人士製造「雙重福利」——現公屋住戶(尤其是富戶)可以享受低廉租金,並待有足夠財力以低價買公屋。但筆者不認為這是所謂的「雙重福利」,因為現存居屋制度也正好是鼓勵相對收入較高的公屋戶上流至居屋市場,將騰空的公屋單位供給有需要的人士,先導計劃只是隨着這方向而行。

          再者,因計劃可提供比居屋更高優惠的房價折扣,令更多本來認為自己欠缺能力購買傳統居屋的綠表人士也能進入此「旋轉門」,透過計劃買入「廉價房屋」,從而加快公屋流轉。

         公平設計細則 無礙公屋輪候

         無可否認,現時有能力買傳統居屋的公屋戶的確擁有較好的財政條件,但並不表示他們會放棄傳統居屋,一窩蜂地去搶購「廉價居屋」,而即使會,政府和房委會也可以從購入新公屋時設下較嚴謹的細則(例如增加轉售年期),以減少這種情況。只要政府設計細則時遵守公平原則,筆者完全看不到有任何重要的理由,會令致這先導計劃難產。

          出售新公屋的先導計劃是以一間新公屋換入一間現有公屋。這「一換一」方法完全沒有減少公屋供應量。即使公屋戶買入新公屋要花時間裝修,而房委會在收回公屋後也要用一些時間翻新單位,但這只是將交收期延長幾個月,對等待上樓的公屋輪候人士根本沒有造成太大影響。
     
     
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